AG百家乐 星河产城研究院院长陈朝朝:房地产是永远的朝阳行业

早早起床,花费一个多小时通勤,看着对面反向的地铁车厢只有寥寥几人,自己搭乘的车厢却挤得像沙丁鱼罐头。周末如果想逛街、看电影,也要“出远门”,因为住的地方附近,几乎...


早早起床,花费一个多小时通勤,看着对面反向的地铁车厢只有寥寥几人,自己搭乘的车厢却挤得像沙丁鱼罐头。周末如果想逛街、看电影,也要“出远门”,因为住的地方附近,几乎没有什么娱乐休闲的地方……

所以,现在大家对产城同和的普遍感觉是“好的案例不多,有问题的案例很多”。比如深圳南山,虽然经过开发后,大量科技企业入驻,对政府而言,产生的税收明显提高,从产业的角度来说,它完成了“使命”,但也造成了新的问题——明显的“钟摆”、交通拥堵严重……

陈朝朝告诉亿欧,在国外,这个概念已经相当成熟,而且已经有了不少标杆案例;而在国内,这个概念还处于一个相对初级的阶段。

“睡城”频现、交通拥堵、住房紧张、缺乏支柱产业……种种“城市病”不断出现,不仅阻碍了城市经济的进一步繁荣,居民的幸福感也无法提升。

在自身现金流方面,星河的做法是,用租金收入、运营服务加金融工具来平衡长短期的现金流。“我们做了星河world第一期ABS,预先变现了8.4亿的资金,从租金的提升到物业价值的提升,再到现金的回流,纯靠租金是不行的,这在目前已经得到了同行们的公认。”陈朝朝说。

△星河COCO PARK

2000年以后,园区发展以“创新”为突破,开始发展先进制造业和特色服务业。这一阶段,园区虽然依然以发展产业为主,但园区的功能明显完善,人文环境也有明显地提升,产业发展与人文生活的综合建设初现雏形。

改革开放之初,政府规划的产业园区,以聚集生产要素、发展工业制造业为主,蛇口工业园就是其中一个代表,当时的规划设计,几乎没有生活配套设施,园区内就业人员的生活和休闲娱乐,还是需要依靠中心城区。只是当时人口规模相对较小AG百家乐,这样规划的弊端并没有显现。

要理解中国的“城市运营”AG百家乐,可以改革开放说起。

罗马不是一天建成的AG百家乐,产城融合也不是只靠一纸蓝图,按部就班规划就能做好的。产业发展有产业的逻辑,地产发展有地产的轨迹,找准城市定位,不偏不倚,不急不躁,因时制宜、因物制宜、因事制宜、因地制宜,才能让关系城市发展的各个要素,真正融合在一起。

起初,这样的方法,确实能让城市经济迅速发展。但随着人口规模越来越大,城市缺乏规划和整体设计的弊端日益显现,单纯地依靠扩大人口规模来发展城市经济,效果大不如前,甚至还会出现反效果。

中国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。1949年新中国成立时,我国常住人口城镇化率只有10.64%;而截至2018年末,我国常住人口城镇化率达到59.58%,比1949年末提高48.94个百分点,年均提高0.71个百分点。

当然,“城市运营”并不是一个最近突然冒出头的新概念。

将城市运营与互联网运营做类比,能更好地理解这这其中的发展前景。

“它对综合性和系统性的要求非常高,是一个非常庞大和复杂的体系。”陈朝朝说。

只看短期利益的,还有部分城市运营商。

2014年,星河控股旗下首个产业项目——星河WORLD面世。该项目是一个集产业、商务、居住、教育、购物、休闲等多业态配套的产融联盟新城,也是少有的实现了“四规合一”的园区。据了解,星河WORLD已经实现年产值逾300亿元,税收超25亿元,为3万人提供优质的工作生活空间,未来全园建成后将形成产值千亿、税收百亿、人才十亿的产融联盟新城。

“只要是能保证能跟随趋势迭代,房地产是经济发展中永远朝阳的行业。”陈朝朝说。

只要明确和坚持定位,城市发展哪些该做,哪些不该做,一目了然。但可惜的是,很多城市在发展中,都只看到了短期的利益。

陈朝朝说,在互联网行业,最关键也是最难的一个环节是“获客”;而地产商开发和销售地产,在“获客”的这个环节上,可以说是“零成本”。掌握了“流量”,后续的一系列服务,无论是家政、教育、养老……都是地产商能够实现利润增长的新空间。

“这事儿一定是城市运营商来做。”星河产城研究院院长陈朝朝在接受亿欧采访时这样说道。

在综合运营方面,星河采取了“房东 股东”“社区 园区”“基金 基地”同步发展的策略,用产业平衡房地产的让利利润,做到长短结合、产地互补。

集团“天使 VC PE”格局形成也是同理,星河一开始在投资上并没有一个清晰的目标,但随着集团的发展,星河慢慢地将这些业务都打通,并与集团业务形成良性的生态。

这是不少城市居民共同的“痛”,也是城市发展之殇。

陈朝朝办公室的茶几上,放了一块印着《中庸》节选的茶托,其中一句是“致中和,天地位焉,万物育焉。”这或许是最适合用来引导城市运营商的思想。

中国城镇化:从“粗放型增长”到“规模与质量并重”园区建设:从“产业优先”到“融合发展”产城融合的星河实践:“房东 股东”“园区 社区”“基金 基地”“产业 地产”星河集团的两套基因:懂产业,常反思城市运营:传统地产商转型的新方向产城融合的经验:坚持定位,长期运营

星河探索出了一套产城融合的方法论,但方法是多样的,每个城市的情况也不尽相同,城市该如何复制这些经验?

但陈朝朝认为,要达到规划的统一,背后还要解决利益的统一、商业模式的统一……而产业、地产、商业,各个主体有着截然不同的发展脉络和生命周期,要将它们统一起来,达到协同发展,无疑是难上加难。

过去,伴随着城镇化,人口大量涌入,城市产生了大量的住房需求。房地产商在这波红利中,赚得盆满钵满,投身房地产开发的人也越来越多。

“中国各省城市人口上升1%,人均GDP上升2.8%; 城市化率上升10个百分点,私人企业平均工资上升11%。城市人口比重上升10个百分点,人均专利增加92%。”著名经济学家张维迎,在智联招聘主办的2019中国年度最佳雇主颁奖盛典暨中国人力资本国际管理论坛上演讲时,曾分享了这样一组数据。

“业内的一个评价是,星河是房地产里最懂产业的。”

城镇化率的提升与城市经济发展的关系密不可分。

星河WORLD 3.jpeg

再到2010年以后,城镇化日益成为拉动内需的重要方向,产业园区的建设也进一步打开了城镇化发展的大框架。这个阶段,园区逐渐成为集人居配套、写字楼、商业、休闲、娱乐、教育于一体的城市综合体,产城关系得到了较好融合。

另一方面,作为老牌的房地产商,星河很早就认识到了投资的重要性。星河集团是深创投的第二大LP,并且在与深创投的不断接触中,星河逐渐认识到,股权是产业发展中的重要资产。为此,星河集团成立了星河金融集团,星河产业集团也同时拥有私募基金牌照,与深创投的VC相结合,整个集团形成了“天使 VC PE”的全格局。

陈朝朝在加入星河之前,曾在投资推广署和其他产业地产商任职。他告诉亿欧,现在从事产业地产,要转型做城市运营的传统房地产商不少,但他认为星河的理念和基因是最符合城市运营商这一角色的。

高质量的城镇化急需“破局”,但谁能成为“破局者”,它又将如何发挥作用?

陈朝朝分享了星河的实践。

“产城融合”“城市运营”的概念,正是现在这个阶段的主旋律。

“星河最有意思的是,他有两套基因。”陈朝朝说。

提升地产的软硬件设备,提升服务质量和体验,从单纯的房产销售,转向提供定制化、智慧化的服务,也不失为传统地产转型的一个好方向。

到了20世纪90年代,随着改革开放的进一步深化,产业园区也进入了快速成长期。这个阶段,部分园区已经初步形成产业闭环,并且开始向高科技产业发展。此时的园区发展,仍然以产业建设为主,虽然已经开始注重园区的选址、环境和规划,但与城市的融合度仍然较低。

“找准定位很重要。”陈朝朝认为,产城融合无论以何种方式进行,最终的目的都是一样的:实现城市中各个要素的协同发展,提升城市核心竞争力。

产城融合的商业模式十分重要,不能只靠政府补贴,也不可能只用地产的收入服务产业。资源和资金的配置、良性商业模式的构建,是城市运营商需要思考的问题。但有的城市运营商,只重视眼前的收益,还用传统地产盈利的思维来推进产城融合,显然是行不通的。

但传统房地产商转型城市运营商,会不会只是房地产商的“一厢情愿”?

但这并不代表星河既做地产开发,又要涉足产业开发。陈朝朝说,星河将自己定位为产业的服务商,但不做产业的主导者。“我们控制不了的不做,我们变现不了的不做,我们退出不了的也不做,其实是给我们自己画了一个红线,产业还是企业家们为主,我们是服务。”

房地产商转型迫在眉睫,而城市运营商就是房地产转型的一个方向。

但无论是产城融合,还是城市运营,都是说易行难。

根据人民法院公告网,截至12月4日,2019年房地产开发商的破产数量已高达471家。

首先,星河有很深的产业基因。

有反思革新意识,对企业而言至关重要。

“城市运营是一片蓝海市场。”陈朝朝举了个生动的例子说道:“好比以前是卖打印机的,现在变成卖墨盒了。”

从表面上看,要做好产城融合,运营好城市,只要做好城市规划就行了,政府也在倡导“四规合一”,即产业规划、空间规划、资金规划、技术规划,这四种规划的统一。

但城市的竞争力不尽相同,有的城市核心竞争力是科创,有的城市是文旅。最忌讳的是,因为看到其他城市或区域发展某个产业大获成功,就放弃了自己的优势,改变原有的规划。陈朝朝说,这样的案例他看过不少,最后的结果都不尽如人意。

陈朝朝说,产业地产的根基是地产,因此产业地产不能去地产化,城市运营类项目必须是地产牵头。因为一个项目的核心策略就是项目拓展路径,而项目拓展路径的根基是拿地。产业用地、住宅用地、商业用地的配比以及现金流的平衡因由地产集团牵头。

中国的城镇化,已经走到了需要从“粗放型增长”向“规模与质量并重”升级的阶段。“城市运营”就是在这样的背景下应运而生。

再者,如何保证现金流平衡,协调好“产”与“地”的发展,尤其是在产业培育期,如何合理分配有限的资源,业内也一直没有标准答案。

那么,这门“生意”究竟要如何做?

城市运营,是城镇化发展到有一定阶段的必然产物。

陈朝朝说,星河WORLD算是产城融合中做的最好的项目之一,但这个项目,并非是前期设计好了一纸蓝图,然后按规划设计出来的。而是星河在不断琢磨如何提升土地利用率、土地价值,经过了不断地调整后,逐步实践出来的。

星河很早就注意到多元发展。一方面,星河集团旗下五大板块,按照地产、商业、金融、物业、产业来划分,这样的划分是按区域开发建设的板块来设置的,而非单纯的产业地产。

△深圳星河WORLD

正是因为星河总是能在发展中,不断反思和革新,星河才能一步步壮大,而且“总是能在不知不觉中,领先行业半步。”

且不说一个大型的城市,光是一个区域可持续发展,要有一个总体的、统一的规划,不仅需要各个政府部门的通力协作、政府与企业无间地配合,企业与企业之间也需要找到共赢点,才能让区域的产业、经济、人文等方面,能达到协同发展。

但是,近年来随着地产红利褪去,那些在风口中发展时不思变、不转型的企业,纷纷倒下。

但他补充道:“产业地产商是城市运营商的其中一个类型,并不是说非要地产商转型产业地产商。”

其次,“星河有很强的反思和革新意识。”这是星河的另外一套基因。

对城市而言,想要发展经济,提升城镇化率是一个重要的手段。城镇化率的主要指标,是城市人口占总人口的比重,因此想要提升城镇化率,最直接的办法,就是吸引更多人来城市,让更多的人成为城市人口。

  中新经纬客户端1月30日电 据商务部网站消息,1月29日,商务部市场运行和消费促进司有关负责同志接受媒体采访表示,全国商品市场供应是有充足保障的,各级政府部门和企业正在全力调运补货,增加市场供应,抢购后的空架现象是暂时的。

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